有業主覺得，因為物業私自加裝了梯控，回家上樓需要刷卡很麻煩，其次想去其他業主家串門也去不了了。

業主：未經業主同意加裝梯控每戶需刷卡上樓

劉女士家住西安市鳳城五路正尚盛世家合小區，從去年開始物業陸續給小區每棟樓加裝梯控，業主坐電梯必須先刷卡再按樓層鍵才能上樓，這一措施讓業主頭疼不已。

(相關資料圖)

8月23日下午，華商報記者來到小區，走訪發現，每棟樓的電梯按鍵上方都有一個刷卡區，若沒有刷卡只按樓層鍵是無法上樓的。之后記者跟隨一業主上至五樓，發現上樓需要刷卡，但下樓并不需要。

劉女士表示，物業從去年開始加裝梯控，先是1號樓，但業主們普遍不同意，到今年8月小區所有樓棟已全部安裝梯控。電梯通行卡需要去物業處辦理，每家配有三張卡片，一張卡收費12元，“這個卡只能到自己家所在樓層，之前我們還會去樓上曬被子或者串門，自從裝了這個以后，別的樓層就去不了了，外賣也沒法送上樓。”

另一業主告訴記者，梯控是物業未經大部分業主同意私自加裝的，物業經理的說法則是為了保證小區安全、防止張貼小廣告，“這就是無稽之談，實際情況是小區少部分業主未交物業費，物業公司以此手段催交物業費，但未交物業費不是他們非法安裝梯控的理由。”

物業：安裝梯控合理合法，不需要業主表決同意

小區物業為西安天潤物業管理有限公司，在物業辦公室張貼有辦理電梯一卡通通知，稱為維護小區安定與和諧，預防治安事件的發生，加強對陌生人員的管理，確保小區的安全，小區后期實行一卡通（電梯卡）進出入小區，小區門禁、單元門門禁、電梯卡同為一張卡片。

記者發現，在辦理一卡通業務事項中，物業將業主分為已交費和未交費兩類，已交費業主在核實業主身份后，每家配3張卡片，每張卡收取工本費12元。而未交費業主，在核實業主身份與費用情況后需辦理申請，因為未交費業主卡片未制作，需上報公司審批，申請審批完畢后可申請設備廠家制作卡片。

問及小區全部安裝梯控的問題，工作人員表示需向物業總公司匯報，之后有專人向記者說明情況。晚7時許，記者收到回復，工作人員表示安裝梯控手續合法合規，相關材料均在市場監管局備案，也向業主公示過，“物業管理條例里有規定，這種事情不需要業主表決同意，因為沒有用大修基金，也并沒有侵害業主的權益，只是作為提高服務品質的一種措施。”

西安市住建局物業管理處：梯控屬于公共設施設備，理應征集業主意見

物業加裝梯控是否需要征求業主同意？記者咨詢到西安市住房和城鄉建設局物業管理處，工作人員認為如樓道、路燈、消防設施、梯控等都是小區的公共設施設備，屬于全體業主，因而業主們具有決策權，是否加裝是需要向其征集意見，“雖然沒有動用大修基金，物業也許真的是為了小區安全考慮，好心好意幫業主辦事，但也要給業主打招呼問他們是否愿意。”工作人員表示，后續解決業主和物業可以再協商，看是否可以改進方式，或是將刷卡的權限擴大。

律師：居民樓電梯屬于業主共有，安裝梯控需要業主表決

陜西豐瑞律師事務所高級合伙人律師朱長江認為，安裝梯控需要業主表決。首先，根據《民法典》和《物業管理條例》，居民樓電梯屬于業主共有，廣大業主對其享有占有、使用、收益和處分的權利。處分共有的動產或不動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同占有人同意。

其次，按照相關政策來說，梯控如果包含在原始的設計當中，且開發商交付的時候就有的話，它不屬于新增或變更，屬于順延使用的，業主在購買房屋時對梯控設備知情，那么這種順延使用的行為可以無需經業主大會表決同意，但如若出現了大部分業主不同意順延使用的情況，該梯控也是可以取消的；但如果說新裝一套梯控設備，則屬于設施設備變更，并且該變更項目與業主利益息息相關，則需要通過業主大會的表決程序。

因此，本事件中，電梯的所有權不是物業公司，而是全體業主共有；它的用途就是為業主生活提供順暢的出行條件，以梯控迫使業主繳納各種相關費用（包括但不限于物業費、辦卡費、施工費等）對業主的權利構成了侵犯，該行為構成侵權，業主有權起訴并要求物業排除妨害、恢復原狀。

相關鏈接：小區里這些地方都需要業主表決同意

那么小區內哪些都屬于公共設施設備，業主有決策權呢？

根據2021年5月公布的《陜西省物業服務管理條例》，第三十八條，業主共同決定事項，可以采取召開業主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定：（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

2021年12月，《最高人民法院 關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律 若干問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

華商報記者 楊芷瑤 文/圖

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